En Wallonie, la qualité des logements est régulée par le Code wallon de l’Habitation durable, qui établit les normes que tous les logements doivent respecter. Cet article a pour objectif de recenser et d’expliquer ces différents critères de salubrité afin de vous permettre de vérifier la qualité de votre logement. Si vous êtes propriétaire et louez des biens, elle vous aidera également à vous assurer que ceux-ci sont conformes aux exigences en vigueur.
Les critères minimaux de salubrité et de surpeuplement des logements sont définis par l’arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007. Cette réglementation concerne :
- Logements individuels : ceux dont les pièces d’habitation et les locaux sanitaires sont destinés à l’usage exclusif d’un seul ménage.
- Petits logements individuels : ceux dont la superficie habitable ne dépasse pas 28 m².
- Logements collectifs : ceux où au moins une pièce d’habitation ou un local sanitaire est partagé par plusieurs ménages.
Les critères de salubrité sont repris sous forme d’une liste ci-dessous.
1 | La stabilité
Les éléments suivants doivent être en bon état structurel et exempts de tout défaut d’instabilité : les fondations, qui ne doivent présenter ni défauts ni insuffisances ; les maçonneries des murs et des cheminées, sans inclinaison, déformation, fissures profondes, dégradations ou parasites ; les éléments structurels tels que les poutres, colonnes, planchers et charpentes, qui ne doivent montrer aucune déformation, fissure profonde, dégradation ou présence de parasites ; enfin, les éléments non structurels comme la couverture de toiture, les menuiseries, les escaliers, les cloisons et les plafonds, qui ne doivent présenter aucun défaut susceptible de provoquer leur dislocation, chute ou effondrement.
2 | L’étanchéité
Le logement ne doit pas être affecté par les problèmes d’humidité suivants : les infiltrations, causées par des défauts d’étanchéité de l’enveloppe du bâtiment, des installations sanitaires, de chauffage et des systèmes d’évacuation des eaux pluviales ; l’humidité ascensionnelle, présente dans les murs et les sols ; et l’humidité due à la condensation, résultant des caractéristiques techniques des parois extérieures ou d’une ventilation insuffisante ou défaillante des pièces. Ces conditions doivent être respectées en usage normal du logement, c’est-à-dire avec un nombre d’occupants proportionnel à sa taille.
3 | La ventilation
Les pièces d’habitation du logement ainsi que les salles de bains, douches, toilettes et buanderies doivent être équipées d’un système de ventilation efficace. Cela peut se traduire par une ventilation forcée, comme un extracteur mécanique en bon état de fonctionnement, qui évacue directement vers l’extérieur ou via un conduit connecté à l’extérieur. Alternativement, il peut s’agir d’une ouverture vers l’extérieur, telle qu’une fenêtre ou un orifice d’évacuation d’air, donnant directement à l’extérieur ou par l’intermédiaire d’un conduit en contact avec l’extérieur.
4 | L’éclairage naturel
Toutes les pièces d’habitation, incluant le séjour, le salon, la salle à manger, la cuisine, les chambres, la salle de jeux et le bureau privé, doivent bénéficier d’un éclairage naturel grâce à une baie dotée d’un vitrage clair ou translucide. Les parties vitrées des ouvertures donnant sur l’extérieur doivent couvrir au minimum une surface de :
| Vitrage vertical | Vitrage en toiture | |
| Logements créés avant le 01/01/2008 | 1/14e de la superficie utilisable | 1/16e de la superficie utilisable |
| Logements créés après le 01/01/2008 | 1/12e de la superficie utilisable | 1/14e de la superficie utilisable |
5 | Le dimensionnement
La superficie habitable d’un logement est déterminée par la somme des superficies des pièces d’habitation, en tenant compte de la hauteur sous plafond et de l’éclairage naturel. Ne sont pas considérés comme pièces d’habitation les halls, couloirs, locaux sanitaires, caves, greniers non aménagés, garages, pièces sans éclairage naturel, locaux à usage professionnel, et locaux ne communiquant pas avec le logement par l’intérieur.
Superficie habitable minimale du logement par personne :
| 15m2 | 1 occupant |
| 28m2 | 2 occupants |
| 33m2 | 3 occupants |
Attention : 24 m2 par occupant pour les logements créés après le 01/01/2008.
La superficie habitable d’une pièce d’habitation correspond à la surface au sol où l’éclairage naturel est suffisant, limitée à la surface utilisable selon la hauteur sous plafond de la pièce.
Une pièce d’habitation doit répondre aux critères suivants : elle doit avoir au moins 4 m² de superficie au sol sous la hauteur de plafond requise, une largeur constante d’au moins 1,50 m, et un éclairage naturel suffisant. De plus, le niveau du sol ne doit pas être, sur ses 4 côtés, situé à plus de 1 mètre sous le niveau du terrain adjacent. Pour les logements créés avant le 01/01/2008, la hauteur sous plafond doit être d’au moins 2 m. Pour les logements construits après cette date, la hauteur sous plafond doit être d’au moins 2,40 m pour les pièces de jour, 2,20 m pour les pièces de nuit et les locaux sanitaires, et 2,10 m en cas de structure existante rendant impossible la rehausse des plafonds.
6 | La circulation et la sécurité
Les sols, planchers et escaliers doivent être exempts de tout défaut de stabilité ou déformation susceptible de provoquer des chutes. Les baies de passage et échappée de l’escalier doivent avoir une hauteur libre minimale de 1,8m et une largeur de 0,60m. Les marches doivent être horizontales et régulières. Les escaliers doivent être fixes, équipés d’une main courante rigide et d’un garde-corps. Les baies d’étage avec une hauteur d’allège inférieure à 80 cm doivent être protégées par des garde-corps. Les garde-corps des paliers et des seuils de fenêtres doivent être situés à une hauteur de 80 cm du sol, et les ouvertures ou écarts entre les éléments du garde-corps ne doivent pas dépasser 10cm.
De plus, les critères de salubrité traitent les installations techniques tels que les installations d’électricité, de gaz, de chauffage, et sanitaires. Ces exigences ainsi que toutes les autres cité aux points précédents sont repris sur les fiches logement du service public de Wallonie.
Bien entendu, cet article est générique et chaque cas de figure est différent. Il est essentiel d’analyser chaque situation de manière précise en fonction des circonstances propres à chacun. L’équipe de maregularisation.be est disponible pour répondre à vos questions via l’onglet contact.
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